調査業務

不動産売買取引において、私が思う司法書士の仕事で最も肝心なのは「事前調査」です。 意外に思うかもしれませんが、登記申請ではありません。 私どもは不動産売買の登記のご依頼を受けた時に最も時間をかけるのは調査です。 では、一体何を調査しているかというと主に書類の内容・形式の確認や、物件の名義変更をする上で法律上問題がないかどうかの確認、書類の偽造や成りすまし等の違法行為が行われていないか、場合によっては不動産の現地調査等々です。 調査のため、不動産業者や売主様等に様々な資料を事前に開示してもらっております。

登記費用及び立会い時の必要書類のご案内

一通りの調査終了後、登録免許税の算定を行い、確定した登記費用をご案内します。 ご一緒のタイミングにて立会い時の必要書類もご案内します。

必要書類の収集業務

まずは電話で直接交渉する債権回収です。 次に、登記に必要な書類を収集します。 銀行で融資を受けられるようなら、銀行に出向いて抵当権設定関係の書類を受領し、居住用の物件なら役所にて住宅用家屋証明書を取得に行きます。 また、不動産売買に法律上の許可や承認が必要なケースでは、それに沿った書類を各役所等で事前に発行する手配をとります。

登記申請書その他必要書類の作成

不動産決済の立会い日までに登記申請に必要な書類を作成します。

残金決済立会い

立会いの際に、お客様より書類のご署名・捺印、必要書類の受領、ご意思・本人確認をさせて頂きます。 すべてに問題がなければ、売買代金の支払い及びご融資の実行を司法書士が許可します。 この許可がなければ、銀行は融資を実行しませんし、買主様も売買代金の支払いを原則できません。 実は、この点に不動産売買取引において司法書士が関与する一番のポイントです。 不動産売買取引において、司法書士は売買代金・金融機関の融資に関して、すべての責任を負っており、問題があった場合には司法書士が損害賠償責任が発生することになります。 もし書類の偽造を司法書士が発見できなければ、司法書士に損害賠償請求を行うことも可能です。 しかし、もし司法書士を関与させないで登記を自分で行ったりした場合には、買主様だけば損害を負うことになります。 また、極端に安い報酬にて司法書士に依頼した場合にも司法書士の責任が制限されてしまう可能性があるので注意が必要です。 このような状況にならないためにも、司法書士による立会い前の調査や立会い当日の確認が非常に重要となります。

登記申請及び完了後の事務処理

立会い後、その日のうちに登記申請を行います。 登記完了後、お客様のご自宅に新しい権利証（現在は登記識別情報通知）等を郵送します。

※改定作業中につき、しばらくお待ちください。

1．売買契約書・登記事項証明書（旧登記簿謄本）・固定資産評価額証明書をFAXしてもらいます。 買主が銀行ローンを利用する場合、設定額（抵当権の場合は借入額と同額です）の連絡を受けます。

2．登記事項証明書と売買契約書を照らし合わせながら、次の事項を確認します。

1. 売主の住所　登記簿上の住所と売買契約時の住所は同じか、異なっていれば売主の住所変更登記が必要になり、住民票・戸籍の附票等で現在の住所までのつながりを付ける必要があります。
2. 土地の場合　地目が農地（田・畑）でないか？ 農地の場合、農地法の許可又は届出が必要です。 これには、一定の日数を要しますので、立会日までに許可書（届出書）が整うか？登記簿の面積と評価証明書の面積が同じか？ 評価証明書の記載は、評価証明年度の1月1日現在のものなので、その年度に入って分・合筆がありますと、㎡単価に登記簿上の面積を掛ける等して、評価額を売買の対象となる土地の面積に修正する必要があります。
3. 建物の場合　これも、評価証明と登記簿の同一を確認します。 評価証明の方が面積が大きい場合は、評価証明の額を採用します。 これは、増改築等行ったものの床面積の変更登記を行っていない場合です。
4. 抵当権等の担保権や差押えの有無の確認 担保権は抹消する必要があり、抹消登記の必要書類について銀行等担保権者に連絡を取る必要があります。 差押え（既に抹消されていて過去のものでも）については、とても気を遣います。 差押えの取下げ書類を事前に確認し、場合によっては、立会時に書類を預かり、こちらから裁判所に提出することも検討します。 差押えを受けた売主の背景を考慮し、立会当日に裁判所から差押えの登記が入る可能性も考慮し、通常の売買より立会時刻の接近した時点で、登記情報（登記簿の内容をインターネットで取得する）を取り寄せ確認し、決済後大至急でオンライン申請して順位を確保します。 決済日当日、申請までになされた差押え登記は、予測が不可能な登記なので、司法書士に責任はありませんが、可能な最大の手立てを尽くして立会を行うべきであると考えるからです。
5. 買主・売主（住所変更や担保権の抹消がある場合）さんの登記費用を、不動産業者にFAXします。
6. 登記に必要な、登記原因証明情報・委任状の書類を作成します。 登記原因証明情報とは、登記申請に至る法律的な理由を、主に売主からの報告形式による書面を作成し、これに押印します。 売買の場合は、○○日売買契約を締結し、契約条項には、売買代金完済時に所有権移転するとの条項がある。買主は売主に対し、○○日売買代金全額を支払った。 よって、所有権は売主から買主に移転した。との内容です。

3．立会日当日

1. 立会時刻の前にオンライン登記情報を取得し、登記事項に変更がないか確認します。 立会の書類は、この情報を前提に判断しますので、万一これを怠って登記事項の変更を見逃したことにより、所有権移転登記等が不可能になった場合、当然、司法書士の責任を問われます。
2. 立会の席で名刺交換等各自紹介を行います。
3. 売主・買主に内容を説明の上、署名・押印をしていただきます。 同時に買主は住民票・売主は、印鑑証明書、権利証（登記識別情報）固定資産評価額証明書原本　担保権の設定又は抹消がある場合これらの書類等を受領します。 さらに、犯罪収益移転防止法（マネーロンダリングの防止）により、売主・買主の身分証明書の提示を受け、コピーを預かります。
4. 売主の印鑑証明書と押印した印の一致、登記簿とその他の書類の一致等を確認します。

4．決済

必要な全ての書類の確認及び印鑑照合が終わりましたら、「決済（資金の授受）をしていただいて結構です。」と当事者（不動産仲介業者や資金を融資する銀行）に告げます。 この一言により、決済が行われます。 融資が実行され、買主は、預金を払戻して、あるいは持参した現金を売主に渡すことによって最終売買代金の支払を完了し、売主は買主に代金の領収書を渡します。 この行為により、不動産の所有権は買主に移転し、司法書士は、前掲の差押えのような特殊な事例を除き、担保権等の無い真っ新なままの状態での所有権移転登記を完了させる義務を負うのです。 なお、担保権の抹消を伴う決済で、売主が受け取った売買代金をローンの返済のために該当銀行に振り込みする場合、着金確認と言って口座への振込金の入金まで立会の席に全員が留まるケースがあります。

所有権移転登記について

土地や建物など不動産は、登記簿にその不動産に関する権利関係や不動産の現況が記載されます。 所有権移転登記は、その名の通り不動産の所有権が売主から買主に移るなど、現在の名義人から他人に所有権が移る際に取る手続きです。 不動産の売買自体は契約書を交わすだけで有効なのですが、この登記をしておかないと第三者に対抗することができなくなります。 どういうことかというと、不動産売買においてAさんからBさんに所有権が移転した場合に、登記をしておかないとAさんが同時にCさんに売却してしまった場合に、どちらが真の所有者か分からなくなる、という事態に陥ってしまいます。 こうしたことを防ぐために、不動産売買においてお金の入金と同時に所有権移転登記を行い、登記された人が真の所有者ということにするのです。

所有権移転登記は自分でできる？

先ほど、所有権移転登記は一般的に司法書士に依頼して行うとお伝えしましたが、司法書士報酬を支払わなければならないということもお伝えしました。 つまり、自分で所有権移転登記をすることができれば司法書士報酬を支払う必要がなくなります。 しかし、素人が所有権移転登記の手続きをするとスムーズに売買が進まず、トラブルに発展する可能性もあるため嫌がられることがほとんどでしょう。 特に、住宅ローンを利用して不動産を購入する場合には金融機関からだめだと言われる事も多いです。 また住宅ローンを利用する場合は所有権移転登記と同時に抵当権設定登記もする必要があります。

住宅ローンを利用して不動産を購入すると、金融機関が「抵当権」を設定します。 抵当権設定登記をすることにより、金融機関（債権者）は、万が一返済が滞った場合には、その目的不動産を差押え、競売にかけることによって、その売却代金から優先的に返済を受けることができます。 「差押え」や「競売」などというと、やや物々しく聞こえますが、これは住宅ローンを利用する際にとられる、ごく一般的な登記手続きです。 毎月の返済をきちんとしていれば、特に問題が起こることはありません。 金融機関から借入れをして抵当権を設定する場合には、金融機関の債権を確実に保全するため、登記手続きの専門家である司法書士が登記を担当することが一般的です。

必要書類

登記原因証明情報(設定契約書)

通常は各金融機関が用意しますが、必要に応じて当事務所で作成することができます。 金融機関では登記原因証明情報として使用されることを想定して設定契約書のみを交付する場合と、設定契約書とは別に登記原因証明情報を交付する場合がございます。

委任状

抵当権者（金融機関）様、設定者（担保提供者）様双方の委任状が必要です。 設定者（担保提供者）様は実印での押印が必要となります。 通常は各金融機関が用意しますが、必要に応じて当事務所で作成することができます。

登記識別情報又は権利証

設定者（担保提供者）様にご用意いただきます。

印鑑証明書

設定者（担保提供者）様にご用意いただきます（発行後3ヶ月以内のもの）。

所要期間

登記を申請して完了するまでの期間は、法務局の混雑状況にもよりますが、一週間から二週間くらいです。

費用等

登録免許税は、抵当権設定額（債権額）の1,000分の４(例:抵当権設定額（債権額）が5,000万円の場合には、登録免許税は20万円となります)です。 その他、司法書士報酬等が別途必要になります。

注意点

新築や中古住宅取得のための住宅ローン利用であれば、所定の条件を満たせば住宅用家屋証明の使用により、登録免許税は軽減される可能性があります。